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房产投资的暴利时代即将终结

尽管任志强对一线城市房价的上涨依然看好,认为北京的房价“憋也憋不住”,但对整体房价走势却不敢再做更远的预测。  如果去年此时在北京买一套房,到现在至少有30%以上的收益。一年增值30%,相对于股票、信托及其他银行理财产品来说,已经是高不可及的回报率了。而相比过去的房价增幅来说,一年30%的回报对房产投资来说并不是太高,可相对于传统行业来说,超过30%的回报率可以算是暴利了。但是伴随着税收的增加、房产税的渐行渐近以及央行加强流动性管理的情况下,房产投资的暴利时代即将成为过去时。  首先从近期北京的二手房市场来看,税收的增加已经对二手房交易产生了一定的影响。继2011年底北京上调了二手房最低过户价后,今年7月再次大幅上调了二手房最低过户价。这次上调又一次加重了房产交易的税费,有的房产因此增加了十几万甚至几十万的税。进入 7月下旬,北京二手房成交量回升幅度明显放缓,部分楼盘成交量出现小幅下降。在成交放缓的同时,部分急于出手的业主开始加大议价空间。  从严格按照差额20%征收房产税,到二手房过户指导价的上调,今年可以说是二手房交易税增长最大的一年。再加上房产税的开征已是大势所趋,可以预见今后的房产投资无论是在持有环节还是交易环节的税收都会增加。如果房价不能持续大幅上涨,那么房产投资的收益将会因税收的增加而锐减。  其次从贷款政策来看,央行对房产消费贷款也采取不扶持的态度。7月20日央行宣布取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。在央行推进利率市场化的同时却依然对个人住房贷款采取下限管理,明显是不想让银行贷款过多流入房产市场,而是想让贷款流入实体经济,降低企业融资成本。  在央行重申要加强资金流动性管理的背景下,各家银行都放缓了房贷审批速度,这就使得上半年一般20个工作日即可放款的贷款申请,到下半年可能要延长至30-40个工作日,大大提高了贷款的时间成本。而且贷款利率也有一定上浮。对于购房者,上半年做商业按揭贷款,首套房可有8.5折优惠,但是目前各家银行几乎都取消了这一优惠,上浮到9折或直接执行基准利率。  房产抵押类贷款利率也进行了上浮,尤其是用于企业经营的房产抵押贷款,以前基本可以做到上浮5%-10%。但是,到下半年,即使是优质客户也需上浮10%-15%,而资质一般的客户,已经上浮到了20%-30%。还有的银行,对于利率上浮进行了档位的设置,分别以50万、100万、300万为界限,进行不同的利率上浮。  房产市场一向对资金十分敏感,在货币超发时房价会加速上涨,而在央行采取收紧流动性措施时,房价上涨的动力也将减弱。尽管任志强预测北京的房价想“憋也憋不住”,却不敢对整体房价做出远期预测。在部分二三线城市楼市已经出现崩盘迹象之时,北京楼市依然有价有市。在缺乏其他投资渠道的情况下,投资北京房产仍是较为安全的选择,但在税收和贷款双重压力下,再想从房价上涨中获取暴利已非易事。